Trochę o pozytywnych zmianach w opodatkowaniu najmu

Po latach nieporozumień i wątpliwości interpretacyjnych wydaje się, że przynajmniej częściowo odetchnąć mogą podatnicy, którzy w ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej wynajmują nieruchomości, zwłaszcza na cele mieszkaniowe. Wraz z licznymi zmianami w przepisach podatkowych, jakie zastały nas na początku 2021 r. już od kilku miesięcy obowiązują korzystne dla podatników przepisy.

Podatnicy wynajmujący nieruchomości niekiedy dość mocno cierpieli ze względu na wyjątkowo liczne możliwe kombinacje zasad opodatkowania tego rodzaju działalności. Na gruncie podatków dochodowych szczególnie dużo kontrowersji rodziła przez lata możliwość opodatkowania przychodów z tytułu najmu w sposób zryczałtowany. Czynnikiem blokującym taką możliwość była treść załącznika 2 do ustawy z 20.11.1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 1905 ze zm., dalej: u.z.p.d.), zgodnie z którym zasady zryczałtowane nie znajdowały zastosowania do przychodów z tytułu wynajmu i usług zarządzania nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi.

Teoretycznie więc, ze zryczałtowanych zasad nie mogli korzystać podatnicy, którzy wykazywali pewnego rodzaju zorganizowany i ciągły charakter działalności w zakresie najmu. Dotyczyła ta zasada zwłaszcza podmiotów, które zawierały umowy o współpracy z firmami zarządzającymi nieruchomościami (np. w celu udostępniania lokali w ramach tzw. najmu krótkoterminowego). Zdaniem organów podatkowych, taka aktywność nosiła znamiona zarządzania nieruchomościami własnymi w sposób wskazujący na prowadzenie działalności gospodarczej. A to wykluczało możliwość opodatkowania ryczałtem. Przynajmniej teoretycznie.

Ewolucja praktyki na gruncie podatku dochodowego

Jeszcze u schyłku obowiązywania poprzednich przepisów, organom podatkowym zdarzało się przyjmować nieco bardziej liberalną postawę. Przykładowo, w interpretacji indywidualnej z 14.01.2021 r., 0115-KDIT1.4011.762.2020.2.MN (a więc wydanej na podstawie wniosku złożonego jeszcze na „starych przepisach”) Dyrektor KIS zgodził się ze stanowiskiem podatnika, że dokonywany przezeń najem mieszkania nie będzie wypełniać przesłanek świadczących o prowadzeniu pozarolniczej działalności gospodarczej (więc może skorzystać z opodatkowania zryczałtowanego). To ciekawe, gdyż podatnik udostępniał swoje mieszkanie na cele najmu krótkoterminowego właśnie za pośrednictwem profesjonalnej agencji, w sposób względnie powtarzalny i względnie zorganizowany. Choć zdaniem podatnika – nie na tyle, żeby od razu być z tego tytułu przedsiębiorcą. Podniósł on np., że korzystanie z pośrednika wynika z odległości, jaka dzieli podatnika od lokalu mieszkalnego, co uniemożliwia osobisty kontakt z osobami wynajmującymi mieszkanie. Trudno też zdaniem podatnika mówić o „profesjonalizmie”, gdy przedmiotem najmu jest jeden lokal o niekoniecznie imponującej powierzchni. Do tego, mieszkanie wynajmowane jest sezonowo (przeważnie w miesiącach letnich). Założenie działalności gospodarczej wyłącznie dla najmu tego jednego niewielkiego lokalu byłoby nieekonomiczne i generowałoby dodatkowe obowiązki i koszty. Okazało się, że skarbówka te argumenty przyjęła.

Natomiast wraz z wejściem w życie ustawy z 28.11.2020 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2020 r. poz. 2123, dalej: ustawa zmieniająca) nie ma to większego znaczenia. Nawet wykonywany w ramach działalności gospodarczej najem może bowiem korzystać ze zryczałtowanego opodatkowania na podstawie stawki 8,5% (przychód do 100.000 PLN) albo 12,5% (nadwyżka przychodów ponad 100.000 PLN) zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 4 u.z.p.d. Ale to nie koniec dobrych wiadomości.

Korzystniej też na gruncie VAT

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy z 11.3.2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 106 ze zm., dalej: u.p.t.u.), ze zwolnienia z VAT korzysta świadczenie usług w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym, lub części nieruchomości na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe. Przez lata istniały wątpliwości co do możliwości korzystania z ww. zwolnienia w przypadku wynajmowania lokali co prawda na cele mieszkaniowe – ale nie bezpośrednio osobom fizycznym, ale pośrednikom (np. agencjom nieruchomości czy innym podmiotom gospodarczym, przykładowo spółkom zapewniającym w ten sposób lokum swoim pracownikom, członkom zarządu, osobom oddelegowanym itp.).

W takiej sytuacji znalazł się jeden z podatników. Z uwagi na zapotrzebowanie powstałe na rynku mieszkaniowym, zamierzał on wynajmować lokale mieszkalne podmiotom gospodarczym tj. osobom prawnym (spółkom, stowarzyszeniom, fundacjom) itp. w celu zakwaterowania w nich przez te podmioty swoich pracowników lub osób współpracujących. Umowy najmu w takim wypadku zastrzegają możliwość realizacji jedynie celu mieszkaniowego.

Podatnik twierdził, że tak rozumiany najem będzie zaspokajać potrzeby mieszkaniowe niezależnie od tego, że stroną umowy będzie podmiot inny niż rzeczywiście zajmujący dany lokal. W interpretacji indywidualnej z 29.12.2020 r., 0114-KDIP1-1.4012.757.2020.1.MKA Dyrektor KIS taki pogląd podzielił. Uznał bowiem, że w opisywanych okolicznościach, biorąc pod uwagę również zapisy umowne, za spełnione należy uznać wyżej opisane przesłanki wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 36 u.p.t.u.

Zarówno omawiane w niniejszym opracowaniu nowe przepisy jak i kształtująca się praktyka podatkowa są niewątpliwie korzystne. Oczywiście należy pamiętać o tym, że skutki płynące z obydwu ww. interpretacji nie podlegają kumulacji. Najem krótkoterminowy nie korzysta bowiem ze zwolnienia z VAT, lecz podlega opodatkowaniu, wydaje się, że na podstawie 8% stawki VAT zgodnie z poz. 47 załącznika nr 3 do u.p.t.u. jako usługi związane z zakwaterowaniem. Choć gdy stroną umowy jest pośrednik (operator), sprawa nie jest tak oczywista, co wynika chociażby z interpretacji indywidualnej Dyrektora KIS z 29.06.2020 r., 0114-KDIP1-1.4012.191.2020.2.EW.

Oczywiście też nie zawsze klasyfikacja wynikająca z ww. interpretacji jest korzystna. Będzie tak np. gdy właściciel nieruchomości ponosi wysokie koszty, niepodlegające przecież rozliczeniu na gruncie u.z.p.d. Podobnie, w przypadku działalności zwolnionej z VAT, odliczeniu nie podlega podatek naliczony związany z ponoszonymi wydatkami.

Sednem omawianych przepisów jest jednak opcja wyboru, przynajmniej na gruncie podatków dochodowych. W dobie lawiny nowych przepisów podatkowych, które z zasady utrudniają podatnikom życie, to pozytywna zmiana zasługująca na pochwałę.