Ryczałt ewidencjonowany od przychodu z najmu kilku nieruchomości

Wartość przychodów nie jest kryterium różnicującym najem w ramach działalności i poza nią. Podatnik pracujący na etacie, którego podstawowym źródłem dochodu nie jest najem, lokujący swoje oszczędności w nieruchomości ma prawo do skorzystania z 8,5% stawki ryczałtu od przychodów z najmu (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 13 sierpnia 2020 r., sygn. sprawy II FSK 960/18).

W sprawie tej, która toczyła się przed NSA, podatnik pracujący na tzw. etacie, nieprowadzący działalności gospodarczej, był właścicielem kilku nieruchomości, w skład których wchodziły dwa lokale mieszkalne, jeden lokal użytkowy i jeden budynek biurowo-magazynowy. Z tych przyczyn nieruchomości nie były składnikami majątku przedsiębiorstwa, a zostały zakupione w celach osobistych bądź w celu oddania ich w najem. Podatnik na bieżąco rozliczał przychody z najmu na zasadach ogólnych, traktując je jak przychody z najmu osiągane poza działalnością gospodarczą. Chciałby jednak skorzystać z możliwości opodatkowania ich 8,5% stawką w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych na zasadach określonych ustawie z 20.11.1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz.U. 1998 Nr 144, poz. 930, ze zm.). Dlatego złożył wniosek o wydanie indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego, w którym wskazał, m.in., że nie zarejestrował działalności gospodarczej, a przedmiotowe nieruchomości nie są związane z żadną inną aktywnością gospodarczą niż najem. Wynajem nieruchomości nie stanowi jednak jego podstawowej aktywności zarobkowej, gdyż jest zatrudniony na tzw. etacie w pełnym wymiarze godzin. Dodatkowo poinformował, iż w celu zminimalizowania czasu niezbędnego do obsługi wynajmu posiadanych nieruchomości zlecił podmiotom zewnętrznym niektóre czynności związane z nim (np. usługi księgowe).

Organ podatkowy, wydając indywidualną interpretację przepisów prawa podatkowego, uznał stanowisko podatnika – co do możliwości skorzystania ze zryczałtowanej stawki podatku w wys. 8,5% – za nieprawidłowe. Wyjaśnił, że najem dla celów podatkowych może być traktowany jako pozarolnicza działalność gospodarcza lub jako odrębne źródło przychodów z najmu, podnajmu, czy dzierżawy. W ocenie organu w stanie faktycznym, przedstawionym we wniosku, zostały spełnione przesłanki wymienione w ustawie z 26.07.1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U. 1991 Nr 80, poz. 350, ze zm.) wskazujące na wystąpienie znamion prowadzenia działalności gospodarczej. Organ orzekł, że wynajem świadczony przez podatnika jest w istocie szeregiem cyklicznych, powtarzalnych, w sposób zorganizowany i ciągły, czynności, podejmowanych w celach zarobkowych, które nie mają charakteru incydentalnego, przypadkowego, co wyklucza prawo do opodatkowania uzyskanych przychodów, jako najem prywatny.

W wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego wydanym na skutek wniesionej przez podatnika skargi, sąd stwierdził, że niektóre argumenty podatnika muszą być uznane za trafne. Dotyczy to, przede wszystkim, tych rozważań, które wskazują na podobieństwa najmu dokonywanego w ramach działalności gospodarczej oraz najmu incydentalnego, niestanowiącego takiej działalności. W jego ocenie nie można zaprzeczyć, że zarówno pierwszy, jak i drugi rodzaj najmu (podnajmu, dzierżawy, innych podobnych umów) cechuje się pewnym stopniem zorganizowania, ma charakter zarobkowy, ciągły, systematyczny, nieprzypadkowy, a nadto obydwa dokonywane są w imieniu własnym wynajmującego. Dalej podniósł jednak, że występują różnice między najmem okazjonalnym i incydentalnym a najmem w ramach działalności, którymi w tej sprawie jest liczba wynajmowanych nieruchomości oraz ich status („prywatne”, „gospodarcze”).

Od dawna istnieje nierozstrzygnięty spór pomiędzy organami a podatnikami o sposób opodatkowania nieruchomości wynajmowanych prywatnie, poza działalnością gospodarczą. Rozbieżności w poglądach wynikają również z orzecznictwa sądów administracyjnych. Wydaje się, że zapadły wyrok NSA może mieć duże znaczenie w sytuacjach sporu z fiskusem czy najem ma charakter prywatny, czy jest może jednak działalnością gospodarczą. Prezentowane stanowisko organów skarbowych sprowadza się do uznawania, że posiadanie przez podatnika i wynajmowanie kilku nieruchomości stanowi już najem w ramach działalności gospodarczej.

W niniejszej sprawie sąd kasacyjny uwzględnił skargę podatnika, zasadnie uchylił zaskarżony wyrok oraz zaskarżoną w nim interpretację indywidualną. Stwierdził, m.in., że ustawodawca za bardzo skomplikował przepisy dotyczące opodatkowania przychodów z najmu, nie wskazując przy tym dokładnie, czym różni się najem w ramach działalności od najmu prywatnego. Sąd zwrócił uwagę, że od 2018 r. w ustawie z 20.11.1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t.j. Dz.U. z 2019 r. poz. 43 ze zm.) jest dla najmu prywatnego stawka 12,5% dla przychodów z najmu powyżej 100 tys. zł. Zatem można stwierdzić, że dla ustawodawcy wartość przychodów nie jest kryterium różnicującym najem w ramach działalności i poza nią. Wysokość uzyskiwanego czynszu nie ma znaczenia dla zasad opodatkowania. Naczelny Sąd Administracyjny podkreślił jednak, że każdy przypadek należy ocenić indywidualnie. W tym przypadku sąd uznał, że najem nie jest podstawowym źródłem utrzymania podatnika. Pracuje on na etacie, a wolne środki lokuje w nieruchomości i ma prawo do zastosowania 8,5% stawki.

Podstawa prawna

• Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U. 1991 Nr 80, poz. 350, ze zm.), art. 10 ust. 1 pkt 3, art. 10 ust. 1 pkt 6,
• Ustawa z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz.U. 1998 Nr 144, poz. 930, ze zm.), art. 12 ust. 1 pkt 3.