Czy tzw. Polski Ład unicestwi amortyzację budynków i lokali mieszkalnych?

Propozycje podatkowe ogłoszone w ramach tzw. Polskiego Ładu niejednokrotnie nie sprzyjają przedsiębiorcom. Ale nie tylko ta grupa zgrzyta zębami. Równie poszkodowani mogą się czuć także właściciele nieruchomości (lokali) mieszkalnych. Ci bowiem mają zostać dotknięci wyłączeniem możliwości podatkowej amortyzacji takich środków trwałych. Zatem koszty nabycia przykładowego lokalu mieszkalnego będą mogły zostać odliczone dopiero w momencie sprzedaży. Stracą więc zwłaszcza ci, dla których zakup mieszkania to długoletnia lokata kapitału.

Zgodnie z art. 16a ustawy z 15.02.1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz.U. z 2020 poz. 1406, ze zm., dalej: U.p.d.o.p.) oraz art. 22a ust. 1 ustawy z 26.07.1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2021 poz. 1128 ze zm., dalej: U.p.d.o.f.), amortyzacji podlegają stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością, maszyny, urządzenia i środki transportu oraz inne przedmioty o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy. Innymi słowy, chodzi o środki trwałe.

Oczywiście, nie wszystkie środki trwałe podlegają amortyzacji. Obydwie ustawy przewidują bowiem wyłączenie z możliwości amortyzacji np. gruntów, prawa użytkowania wieczystego czy dzieł sztuki. Zgodnie z założeniami tzw. Polskiego Ładu, katalog zawierający wyłączenia z możliwości amortyzacji ma zostać rozszerzony o budynki mieszkalne, lokale mieszkalne stanowiące odrębną nieruchomość, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego oraz prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej.

Już na gruncie U.p.d.o.f. to zmiana daleko idąca. Dziś zgodnie z art. 22c pkt 2 U.p.d.o.f. podatnicy mogą w sposób fakultatywny zadecydować o nieamortyzowaniu takich środków trwałych. Przyjmując nowe rozwiązanie, stracą taką możliwość. Na gruncie U.p.d.o.p. to zaś prawdziwa rewolucja. Dziś bowiem od tego rodzaju wydatków odpisy amortyzacyjne są rozliczane na zasadach ogólnych.

Projektodawca nowych przepisów zauważa, że wartość środków trwałych objętych propozycją zasadniczo stale rośnie (a nie spada). Co więcej, obecne zasady stanowią nieuzasadnioną (znów zdaniem projektodawcy) preferencję podatkową (choć nie wiadomo względem kogo). Możliwość zaliczania do kosztów uzyskania przychodów odpisów amortyzacyjnych od wynajmowanych mieszkań, szczególnie tych z rynku wtórnego, powoduje, że dochody są w obowiązującym stanie prawnym, efektywnie bardzo często nieopodatkowane. Projektodawca twierdzi, że odpisy amortyzacyjne dokonywane od tych składników zmniejszają dochód do opodatkowania do takiego poziomu, że podatek dochodowy zasadniczo nie występuje. To śmiała dość teza, biorąc pod uwagę galopujące ceny nieruchomości (co zresztą projektodawca sam zauważa) – ale o tym za chwilę.

Projektodawca przypomina, że przychody ze sprzedaży nieruchomości mieszkalnych kwalifikowane są do odrębnego źródła przychodów, jakim jest odpłatne zbycie nieruchomości i określonych praw majątkowych (art. 10 ust. 3 oraz art. 14 ust. 2c U.p.d.o.f.). Oznacza to, że ich sprzedaż po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym zostały nabyte, nie podlega opodatkowaniu zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a–c U.p.d.o.f. Natomiast ewentualna sprzedaż przed upływem tego okresu, pozwala na skorzystanie z tzw. ulgi mieszkaniowej. Zgodnie bowiem z art. 21 ust. 1 pkt 131 U.p.d.o.f., wolne od podatku są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Podsumowując: nieuzasadniona zdaniem projektodawcy tzw. Polskiego Ładu jest sytuacja, w której podatnicy rozliczają odpisy amortyzacyjne w związku z nabytą nieruchomością. A jednocześnie, najczęściej nie rozpoznają przychodu w związku z jej sprzedażą. A jeśli już przychód powstanie, to ulga mieszkaniowa go konsumuje.

Znamienne, jak bardzo jednowymiarowa jest wyrecytowana przez projektodawcę tzw. Polskiego Ładu motywacja w zakresie zawężania możliwości dokonywania odpisów amortyzacyjnych względem opisywanych środków trwałych. Próżno szukać w niej jakichkolwiek argumentów za zmianami względem np. budynków mieszkalnych (dotyczy w swej istocie tylko lokali). Nie ma też słowa uzasadnienia za wprowadzeniem ograniczeń na gruncie U.p.d.o.p. Tam przecież nie obowiązuje ani wyłączenie z opodatkowania sprzedaży lokalu po upływie pięciu lat. Ani tym bardziej tzw. ulga mieszkaniowa. Projektowane rozwiązanie będzie zaś zbieżne w skutkach z rozwiązaniami dotyczącymi gruntów i prawa wieczystego użytkowania gruntów. Ale dlaczego? Na ten temat projektodawca milczy.

Przy okazji, mamy też do czynienia z daleko posuniętą próbą interwencji w prywatną sferę dysponowania środkami przez obywateli. Projektodawca zauważa wprost, że opisywana w niniejszym tekście preferencja ma negatywny wpływ na rynek mieszkaniowy. Budynki i lokale mieszkalne powinny zaspokajać przede wszystkim potrzeby mieszkaniowe obywateli. Tymczasem korzystne regulacje podatkowe powodują, iż bardzo opłacalnym obecnie, jest inwestowanie wolnych środków w rynek mieszkaniowy, co ma niewątpliwie wpływ na wzrost cen mieszkań.

Tego rodzaju teza na papierze brzmi być może i dobrze. Ale w praktyce to nic innego niż zniechęcanie do inwestowania w nieruchomości. Nie jedyne zresztą w ramach tzw. Polskiego Ładu. Zgodnie z założeniami, tzw. prywatny najem ma podlegać wyłącznie opodatkowaniu zryczałtowanemu na podstawie ustawy z 20.11.1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 1905 ze zm.). To wyklucza zaś możliwość podatkowego rozliczania jakichkolwiek kosztów (nie tylko amortyzacji).