Zmiany w najmie prywatnym od 2022 roku

Od 1 stycznia 2022 r. z przepisów updof oraz ustawy o ryczałcie ewidencjonowanym wynika, że jedyną formą opodatkowania prywatnego najmu jest ryczałt. Może to być mylące dla podatników, ponieważ jeszcze w 2022 r. nadal możliwe jest rozliczanie najmu prywatnego na zasadach ogólnych. Taka możliwość wynika z przepisów przejściowych.

Od 1 stycznia 2022 r. z art. 9a ust. 6 updof wynika, że dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 tej ustawy, czyli najmu prywatnego, są opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.

Z takiego brzmienia przepisu jednoznacznie wynika, że wolą ustawodawcy jest, aby podatnicy świadczący najem prywatny byli opodatkowani wyłącznie ryczałtem ewidencjonowanym i to od 1 stycznia 2022 r. Ustawodawca w ostatniej chwili zdecydował się jednak odroczyć stosowanie zmienionych regulacji. Do przepisów Polskiego Ładu wprowadził przepis przejściowy – art. 71 ust. 1 ustawy nowelizującej z 29 października 2021 r. Zapisał w nim, że podatnicy osiągający w 2022 r. przychody z najmu prywatnego mogą stosować zasady opodatkowania tych przychodów obowiązujące na dzień 31 grudnia 2021 r. Dzięki tej regulacji w 2022 r. podatnicy:

• mogą jeszcze dokonać wyboru formy opodatkowania prywatnego najmu,
• mogą wybrać opodatkowanie najmu prywatnego według skali podatkowej.

Od 1 stycznia 2023 r. jedyną dopuszczalną formą opodatkowania prywatnego najmu będzie ryczałt ewidencjonowany.

Opodatkowanie najmu prywatnego według skali podatkowej

Podatnicy, którzy chcą opodatkowywać w 2022 r. najem prywatny według skali podatkowej, nie muszą w tej sprawie składać żadnego oświadczenia.

Jeżeli wybiorą tę formę opodatkowania, mają prawo do rozpoznawania kosztów uzyskania przychodów i dokonywania amortyzacji wynajmowanych lokali lub budynków.

Na dokonywanie amortyzacji w 2022 r. pozwala art. 71 ust. 2 ustawy nowelizującej z 29 października 2021 r. Na jego podstawie podatnicy mogą, nie dłużej niż do 31 grudnia 2022 r., zaliczać do kosztów uzyskania przychodów odpisy amortyzacyjne od środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych będących odpowiednio budynkami mieszkalnymi, lokalami mieszkalnymi stanowiącymi odrębną nieruchomość, spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu mieszkalnego lub prawem do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, nabytych lub wytworzonych przed dniem 1 stycznia 2022 r. Jeżeli podatnik kupi budynek lub lokal mieszkalny w 2022 r., to najem prywatny tych nieruchomości może opodatkować według skali podatkowej, ale nie może ich amortyzować.

Opodatkowanie najmu prywatnego ryczałtem ewidencjonowanym

Podatnicy, którzy osiągają przychody z najmu i opodatkowują je ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych (na podstawie oświadczenia złożonego w latach ubiegłych), oraz podatnicy, którzy w 2022 r. wybiorą opodatkowanie ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, nie muszą składać żadnego oświadczenia w tej sprawie do urzędu skarbowego. O wyborze opodatkowania przychodów z najmu prywatnego w formie ryczałtu na 2022 r. będzie świadczyć sam fakt dokonania pierwszej w tym roku podatkowym wpłaty na ryczałt od przychodów ewidencjonowanych z tego tytułu. Jeżeli zatem podatnik wpłaci ryczałt od przychodów ewidencjonowanych, to będzie to równoznaczne z wyborem tej formy opodatkowania. W przypadku osiągnięcia pierwszego przychodu z najmu prywatnego w grudniu 2022 r. równoznaczne z takim wyborem będzie złożenie zeznania PIT-28 za ten rok. Taka zasada wynika z art. 9 ust. 4 ustawy o ryczałcie. Mimo że przepis ten został formalnie uchylony z dniem 1 stycznia 2022 r., należy go stosować również w 2022 r. na podstawie art. 71 ust. 1 ustawy nowelizującej z 29 października 2021 r.

Moment powstania przychodu z najmu prywatnego

Przychód z najmu prywatnego powstaje w momencie faktycznego otrzymania zapłaty przez wynajmującego (postawienia zapłaty do dyspozycji przez najemcę). Przychodami są bowiem otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń. Oznacza to, że w przypadku braku zapłaty czynszu przychód po stronie wynajmującego nie powstanie.

Ewidencja przychodów

Przy przychodach z najmu prywatnego ryczałtowcy nie mają obowiązku prowadzić ewidencji przychodów (art. 15 ust. 3 ustawy o ryczałcie).

Stawka ryczałtu

Stawka ryczałtu dla przychodów z najmu prywatnego wynosi 8,5%. Po przekroczeniu przez podatnika przychodów z najmu w kwocie 100 000 zł podatnik od nadwyżki płaci ryczałt według stawki 12,5%. W przypadku osiągania przychodu z najmu przez małżonków limit ten dotyczy łącznie obojga małżonków.

Termin wpłaty ryczałtu

Podatnicy wynajmujący nieruchomości prywatnie mogą wpłacać ryczałt miesięcznie albo kwartalnie. Prawo do kwartalnego wpłacania ryczałtu od najmu prywatnego MF potwierdził w objaśnieniach podatkowych z 27 września 2019 r. dotyczących zmian w zakresie wyboru formy opodatkowania oraz innych uproszczeń dla podatników podatku PIT, oraz podatku CIT.

Ryczałt miesięczny wpłaca się za dany miesiąc do 20 dnia następnego miesiąca. Ryczałt za grudzień należy wpłacić przed upływem terminu do złożenia zeznania za dany rok, czyli przed końcem lutego roku następnego (art. 21 ust. 1 ustawy o ryczałcie).

Ryczałt kwartalny wpłaca się za dany kwartał do 20 dnia następnego miesiąca po upływie kwartału. Ryczałt za czwarty kwartał należy wpłacić przed upływem terminu do złożenia zeznania, czyli przed końcem lutego roku następnego (art. 21 ust. 1a ustawy o ryczałcie). Wpłaty dokonuje się na mikrorachunek podatnika. W 2022 r. prawo kwartalnego opłacania ryczałtu mają podatnicy rozpoczynający działalność w zakresie najmu oraz podatnicy, których przychody z najmu w 2021 r. nie przekroczyły równowartości 200 000 euro, czyli kwoty 918 820 zł (art. 21 ust. 1b ustawy o ryczałcie). O wyborze kwartalnego sposobu opłacania ryczałtu podatnicy informują w zeznaniu rocznym składanym za rok podatkowy, w którym stosowali kwartalny sposób opłacania ryczałtu (art. 21 ust. 1c ustawy o ryczałcie).

Podstawa prawna:

• art. 1 pkt 2, art. 2 ust. 1a, art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a i ust. 13, art. 21 ust. 1-1c ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne – (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 1993 ze zm.);
• art. 9 ust. 4 ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne – (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 1993 ze zm.) – w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2021 r.;
• art. 9a ust. 6 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych – (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 1128 ze zm.);
• art. 71 ustawy z 29 października 2021 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw – Dz.U. z 2021 r. poz. 2105; ost.zm. Dz.U. z 2021 r. poz. 2469